一所空医院的治疗

在塞萨尔·塞佩达介入之前，麦卡伦的杰克逊北路房产已经空置了18个月. 前房客在三倍净租约到期前已迁出该处.

“我向业主解释说，当你卖掉一栋空置的大楼时, 买主将支付砖和土地的费用. 如果你想出售公司，你需要创造收入，”塞佩达说. “所以我的策略是先把房子租出去，然后再卖掉. 这正是我们所做的.”

RE/MAX Associates的经纪人去寻找另一家医疗服务提供商来租赁这家长期急症护理医院. 相反，他找到了一家为贫困儿童提供服务的联邦承包商. 改造医院带来了新的挑战和复杂的谈判.

因此，一项为期数月的交易开始了，该交易为Cepeda赢得了2021年威廉C. 詹宁斯年度商业交易奖. Today, 该设施目前由承包商租赁，并有一个新的业主承诺租赁该物业.

寻找新的供应商

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“Right away, 他们很兴奋有可能重新从这个房产中获得收入,” Cepeda says. “第一天，我告诉他们，‘我不创造奇迹. 我尽我所能做好我的工作. 这将是一个漫长而复杂的过程. 如果你还有别的期待，谢谢你的时间.’”

该院自2006年建成以来，一直是一所长期急症护理医院. 继续使用似乎是自然的选择. 塞佩达向全国每一家长期急症护理医院发送了大约430封个性化信件，询问他们是否愿意将业务扩展到南德克萨斯州. 他说，有两个人回应了，但什么也没发生.

空置的消息通过口口相传传播开来，并传到了一个潜在的租户那里——一个为贫困儿童提供服务的联邦承包商. 承包商提交了一份意向书.

承包商提供住所和医疗服务、教育课程和咨询. 它还提供健康膳食, clothing and laundry, 文娱活动及资源, legal representation, and religious services.

“他们想找一所寄宿学校，和医院没有任何关系. 但是如果你考虑到设施, 它运行得很好，因为它有私人房间，你可以在那里接待孩子. 它有自助餐厅、医疗服务和保安. 只要有一些创意，这就是合适的地方，”塞佩达说.

Cepeda与租户会面，以确定其确切需求，然后与市政府和州政府官员会面，讨论要求和替代方案. 改造医院将花费数十万美元，包括增加房间分区, a new laundry facility, and safety upgrades. 一半的成本是为这座3万多平方英尺的建筑购置新的暖通空调设备.

Through negotiations, 双方达成协议:承租人签订三网租赁合同，机械和结构系统保修一年.
业主没有时间监督许可和承包过程的每一个方面. Cepeda通过偶尔与供应商沟通和协调来帮助解决问题. Eventually, 双方都收到了入住证书, completed inspections, 并获得了州政府的批准，这样租户就可以开始运营这个设施了.

塞佩达说，一旦签了租约，每个人都很高兴. 这个设施又开始产生租金收入了, 房主再也不用自掏腰包支付抵押贷款了. 租户开始运营时有105名儿童和80名员工.

与新买家一起前进

租赁完成后，Cepeda就可以开始推销这处房产. 佛罗里达州的一家私募股权基金提交了一份意向书, 经过一些谈判，哪一个被接受了. 那笔财产已签订合同.

“买方有权进行可行性和检查, 结果却发现一处收容未成年人的房产不向公众开放, contractors, and inspectors,” Cepeda says. “我介入并参与了由租户人员指导的监督检查，并与承包商进行了多次访问，以完成购买协议中要求的任何维修或服务.”

在访问期间，塞佩达看到了现在住在他所代表的大楼里的孩子们. 他不知道是什么情况把每个孩子带到北杰克逊路的现场. 他不想知道——“我在儿童问题上很软弱，”他解释说.

他看到孩子们朝着更好的生活迈出了一步，上了课，见了辅导员. 他看到了他们的潜力，就想， 谁知道他们长大后会成为什么样的人，取得什么样的成就?

当塞佩达得知自己赢得了詹宁斯奖时，他既惊讶又自豪. 当然，他认为自己是一个好胜的a型人格，并且喜欢完成交易. But at the end of the day, 真正重要的成就是你为他人所做的贡献, he says.

“这些孩子不知道我做了什么. They will never know. But I was there. 我是这个过程中重要的一部分，让事情变得更好. 我们这个行业的每一个人每天都面临着机遇. 有时我们认为这只是另一笔交易, 但这是一个在正确的时间出现在正确的地点改变别人生活的机会.”